Ljusning i fastighetsbranschen

Efter några tuffa år börjar det se ljusare ut på den svenska fastighetsmarknaden. Faran är dock inte över, påpekar Cecilia Hermansson, KTH-forskare inom fastighetsekonomi och finans.

Hon är kanske mest känd som tidigare prognoschef och chefekonom på Swedbank år 1999–2013. Två år senare disputerade Cecilia Hermansson vid Kungliga Tekniska högskolan, KTH.

Efter några år som gästforskare är hon nu sedan 2018 anställd på KTH som forskare inom fastighetsekonomi och finans. Hon har även en docentur i företagsekonomi och studerar på nära håll hur fastighetsmarknaden utvecklas.

– Det är en marknad som består av många delar, från bostäder till kontor och andra kommersiella lokaler. Efter pandemi, lågkonjunktur och konkurser finns det nu en viss ljusning i branschen, säger Cecilia Hermansson.

Ett skäl är att räntorna har sänkts och att räntekurvan ser mer stabil ut. Hushållens konsumtion har börjat ta fart, vilket bland annat påverkar handeln. Samtidigt finns det fortfarande ett antal orosmoln. Även om inflationen har tryckts ned så väntas driftskostnader och hyror stiga. Dessutom finns det en hel del kontors- och affärslokaler som gapar tomma.

– I Storbritannien har det försvunnit väldigt mycket cityhandel de senaste åren. Sverige brukar ofta få en liknande utveckling som britterna, åtminstone på några års sikt. Redan i dag ser vi att våra stadskärnor utmanas, konstaterar Cecilia Hermansson.

Nytt konsumtionsmönster
Hon följer noga vad som händer även inom handeln. Sedan tio år är hon styrelseledamot i det utredningsinstitut som handeln står bakom, HUI Research. Utöver det är hon sedan 2019 ledamot och numera ordförande i Handelns ekonomiska råd.

– Galleriorna runt om i landet har återhämtat sig väl och står sig i många fall bättre än före pandemin. Många konsumenter söker sig till lågprishandel och handelsplatser utanför stadskärnorna, eller satsar på e-handel.

– Däremot har vi sett ett antal konkurser som är kopplade till handel i stadskärnor. Det gäller framför allt ute i landet, men även i Stockholms innerstad finns det tomma lokaler, säger Cecilia Hermansson.

Eftersom människors konsumtionsmönster har förändrats finns det ingen enkel vändning i sikte. Det troliga är i stället att många fastighetsägare behöver hitta nya lösningar för sina bestånd.

– Vi ser redan fler tandläkare och bowlinghallar i gatuplanen, vid sidan av optiker, kaféer och restauranger. Jag tror att det krävs en samverkan mellan fastighetsägarna och kommunerna, till exempel kring attraktivitet och trafikflöden, för att förbättra förutsättningarna för cityhandeln.

Bantar kontoren
Tomma kontorslokaler är inte sällan en följd av att distansarbetet tog fart i samband med pandemin. I vissa områden runtom i landet är andelen vakanser ganska hög. Det i sin tur påverkar också handeln och tjänstesektorn. Den som jobbar hemma flera dagar i veckan väljer kanske snarare kemtvätten på hemmaplan än den som ligger nära kontoret. I Stockholmsområdet har både myndigheter som Skatteverket och företag som Ericsson, Telia och Klarna valt att minska sina kontorsytor. Som exempel har revisions- och konsultföretaget Ernst & Young skurit ned sin yta med 50 procent. Överlag finns en ökad efterfrågan på mindre och mer flexibla kontorslokaler.

– Att fylla kontor som blir tomma i Stockholms innerstad kommer nog att gå bra, men det kan vara svårare att hitta nya hyresgäster i till exempel Kista. Känslan av trygghet och otrygghet påverkar också lokaliseringsbesluten, påpekar Cecilia Hermansson.

Främja kreativitet
Många arbetsgivare har fortsatt med en relativt liberal inställning till hybridarbete och tillåter att medarbetarna jobbar utanför kontoret någon eller några dagar per vecka. Andra går i motsatt riktning och inför striktare närvarokrav. För arbetsgivaren kan det bli en svår balansgång. En av drivkrafterna kan vara att bygga en tydligare företagskultur, där kollegor lättare delar med sig av sina kunskaper och spontant kan lösa problem eller bidra till innovationer vid kaffemaskinen.

Samtidigt finns det forskning som visar att krav på ”RTO” (Return To Office) ofta leder till lägre medarbetarnöjdhet. När arbetsvillkoren ses som försämrade uppstår risk för att produktiviteten i stället sjunker. Vissa arbetsgivare försöker locka tillbaka personalen genom att göra kontoren så attraktiva som möjligt. Det inrättas coworking-arbetsplatser, sociala lobbyytor och tjusiga konferensrum; allt för att främja samarbete, nätverkande och kreativitet.

– I Sverige verkar många numera tillbringa kanske tre dagar på kontoret och två dagar hemma. I ett av våra forskningsprojekt på KTH tittar vi närmare på hur det påverkar rörelsemönster i staden, säger Cecilia Hermansson.

Sänkta hållbarhetskrav
Under åren 2021–2023 var hon knuten till den tvärvetenskapliga expertmyndigheten Klimatpolitiska rådet, både som vice ordförande och som ordförande. Hennes intresse för klimatfrågor omfattar även utvecklingen i fastighetsbranschen.

– En del av de politiska omställningskrav som tidigare fanns har den senaste tiden dragits tillbaka, både på nationell nivå och på EU-nivå. Det innebär att bolagen själva i högre grad måste bedöma hur de vill arbeta med hållbarhet. Vissa företag fortsätter att se konkurrensfördelar och jobbar hårt med till exempel energifrågor, medan andra kanske tycker att en börda nu har lättat. Riktningen ligger fast, men omställningen kommer nu tyvärr att ta längre tid, säger Cecilia Hermansson.

 •••
Fakta/konkurser i fastighetsbolag

Under september och oktober i år har antalet konkurser i fastighetsbolag börjat minska jämfört med samma tid i fjol. Det visar statistik från kreditupplysningsföretaget Creditsafe. Under perioden januari–oktober 2025 uppgick antalet konkurser i fastighetsbolag till 268. Motsvarande siffra för 2024 var 284 och för 2023 var den 153.

•••

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 4 2025

Text: Lena Lidberg
Bild: Elisabeth Ohlson

Tata ny ägare till IAC:s svenska verksamhet

Det indiska industrikonglomeratet Tata blir ny ägare till IAC:s svenska verksamhet, ett övertagande som nu formellt är genomfört och markerades vid en ceremoni i Torslanda. Genom transaktionen, som sker inom ramen för Tata Autocomp Systems och under varumärket Artifex Systems, tryggas fortsatt produktion och nära inpå 2 000 arbetstillfällen fördelat på de tre fabrikerna i Göteborg, Färgelanda och Skara.

Överlåtelsen innebär också ett betydande steg i konkursprocessen. Enligt konkursförvaltaren Mikael Kubu skapar kombinationen av köpeskillingen och en förlikning med den tidigare ägaren förutsättningar för att de hundratals fordringsägarna kan få en ”icke-oväsentlig utdelning”. Även om exakta belopp ännu inte är klara betonar han att fordringsägarna, inklusive staten, nu har bättre utsikter än tidigare. Ett bevakningsförfarande kommer att inledas där samtliga krav måste anmälas.

Sedan IAC Group Sweden försattes i konkurs sommaren 2024 har verksamheten fortsatt utan avbrott, något Mikael Kubu beskriver som ovanligt för en konkurs av denna omfattning. Produktionen, som bland annat förser Volvo, Scania och Volvo Cars med komponenter, har under perioden kunnat upprätthållas tack vare att kunderna garanterade driftens likviditet samt deras fortsatta investeringar. Under konkursen har konkursboet omsatt mer än 11 miljarder kronor, något som är unikt i svenskt konkurssammanhang.

Mikael Kubu framhåller samtidigt att den långvariga driften inte hade varit möjlig utan det stora insats som gjorts av IAC:s ledning som arbetat intensivt med processen. Det hade heller varit möjligt utan det stora teamet på Ackordscentralen, däribland Lars Zetterberg, Erik Hellström, Louise Sjödahl, Branka Stojkovic, Fredrik Sundin och Erik Osvald.

Jurist till Ackordscentralen Stockholm

Ackordscentralen har sedan 1857 återskapat värden i företag med ekonomiska problem och är därmed ett av Sveriges äldsta konsultföretag. Vår kärnverksamhet består i att åta oss förordnanden som konkursförvaltare och rekonstruktör i företagsrekonstruktioner. Vi arbetar med allt från mindre ärenden till de största och mest komplexa konkurserna och företagsrekonstruktionerna på marknaden. Idag är vi en rikstäckande organisation med kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Kristianstad, Borås och Umeå.

Nu söker vi en till två jurister till vårt kontor i centrala Stockholm.

Vad kan vi erbjuda dig?
Som jurist på Ackordscentralen blir du omedelbart en central del i vår verksamhet. Hos oss kommer du att ha en spännande roll med stimulerande arbetsuppgifter och goda utvecklingsmöjligheter. Du erbjuds en varierande roll i ett team med hög kompetens och genuint intresse för obeståndsrätt. Hos Ackordscentralen ges du möjlighet att arbeta i de största och mest komplexa ärendena på marknaden.

Vi erbjuder konkurrenskraftiga villkor och ser långsiktigt på alla våra rekryteringar.

Om rollen
I rollen som jurist kommer du främst att biträda dina kollegor i arbetet med konkurser och företagsrekonstruktioner samt i övriga ärenden såsom likvidationer och annan rådgivning.

Vem söker vi?
Vi söker dig som är utbildad jurist med åtminstone 1–2 års erfarenhet av självständig handläggning av konkurser på advokatbyrå eller dig med några års ytterligare erfarenhet men som ännu inte blivit konkursförvaltare.

Hos oss arbetar du med handläggning från ärendets inledning till dess avslut. Du ansvarar bland annat för kontakter med gäldenären, borgenärerna, anställda och myndigheter samt upprättar dokumentation och säkerställer att ärenden drivs framåt i rätt tid. Det är en roll för dig som trivs med att ta egna initiativ, hantera flera parallella uppgifter och som motiveras av att driva saker framåt på ett lösningsorienterat sätt. Du trivs med att arbeta både självständigt och i grupp i högt tempo.

Frågor och ansökan
Vid eventuella frågor angående rollen är du välkommen att kontakta oss på jobb.stockholm@ackordscentralen.se.

Skicka din ansökan med CV och personligt brev till jobb.stockholm@ackordscentralen.se senast den 17 oktober 2025. Tillträde sker enligt överenskommelse och urvalet sker löpande så ansök gärna idag.

Varmt välkommen med din ansökan!

Samverkan för bekämpning av konkursrelaterad brottslighet

Kronofogdemyndigheten, Skatteverket, Ekobrottsmyndigheten, Bolagsverket, Ackordscentralen och Rekonstruktör- och konkursförvaltarkollegiet har sedan många år tillbaka samverkat i ett organ kallat ”Rutiner brottsutredningar i konkurs” (RUBICON).

Under december 2021 bildade RUBICON en styrgrupp bestående av en representant från varje samverkanspart. Styrgruppen beslutade att genomföra följande tre samverkansaktiviteter under 2022:

  1. Förfarandet för avregistrering av styrelseledamöter i aktiebolag.
  2. Handledning för konkursförvaltare och rekonstruktörer vid beslut om lönegaranti.
  3. Inventering av initiativ för ett ökat informationsutbyte mellan myndigheter och andra aktörer med myndighetsliknande uppgifter.

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 1 2022

Text: Hans Ödén
Bild: Gabrielle Henderson/Unsplash

Stipendier 2020

Ackordscentralen Syd AB delar årligen ut stipendium om sammanlagt  25 000 kronor till studerande vid Juridiska fakulteten vid Lunds universitet som på ett förtjänstfullt sätt skrivit ett examensarbete inom något av Ackordscentralens verksamhetsområden. Rätt att nominera till stipendiet har uppsatshandledare vid juridiska fakulteten. För 2020 delas stipendiet mellan de båda juristerna Anna Hjörneby och Sofie Österberg.

Anna Hjörneby tilldelas stipendiet för sin uppsats: Tillägnelse av pantsatta aktier – Om skiljelinjen mellan tillåten tillägnelse och ogiltigt förverkande av pant.

Sofie Österberg tilldelas stipendiet för sin uppsats: En förmånlig avveckling av boet, för vem? – En analys av konkursboets ansvar för miljöfordringar.

Vi på Ackordscentralen tackar båda författarna för ett mycket förtjänstfullt arbete och önskar dem lycka till i sina fortsatta karriärer.

Ackordscentralen hanterar unika konkurser

Mikael Kubu, Ackordscentralen Stockholm AB, utsågs under onsdagen  till förvaltare för de svenska bolagen som drivit Thomas Cooks och Vings nordiska verksamhet.

Ackordscentralens team och de danska konkursförvaltarna arbetade intensivt under onsdagen och onsdagskvällen med att slutföra affären i gott samarbete med köparbolaget och i god tid före det att torsdagsmorgonens första flyg skulle avgå. Härigenom har också affären kunnat genomföras på ett sätt som i största möjliga mån tryggat resenärernas intressen.

I Ackordscentralens team, som leddes av Mikael Kubu, ingick bland andra Lars Zetterberg och Kenneth Nilsson. Försäljningen gjordes i samarbete med ett team från Advokatfirman Törngren Magnell

Nya lagen om penningtvätt

Lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism trädde i kraft den 1 augusti 2017. Bakgrunden till lagen är att Europaparlamentet i maj 2015 antog det fjärde penningtvättsdirektivet för att effektivare kunna bekämpa penningtvätt, skattebrott och finansiering av terrorism.

I Sverige tvättas pengar till ett värde av 130 miljarder årligen, enligt UC. Penningtvätt är enligt Ekobrottsmyndigheten när pengar som kommer från brott omvandlas till tillgångar som kan redovisas öppet. Det kan till exempel röra sig om pengar från narkotikabrott, trafficking och skattebrott.

Ökade krav på riskbedömningar
De skärpta reglerna berör många branscher, och ställer ökade krav på verksamhetsutövarnas riskbedömningar, både av den egna verksamheten och av kunderna. Länsstyrelsen* ansvarar för tillsyn av bland annat pantbanker, redovisningstjänster och oberoende jurister (till exempel verksamhetsutövare inom företagsrekonstruktion, som inte är en advokatbyrå).

– På grund av de ökade kraven har länsstyrelserna gemensamt tagit fram broschyren ”Ett riskbaserat förhållningssätt - Förstå och motverka riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism i din verksamhet”. Broschyren är en hjälp för verksamhetsutövaren i arbetet med att förstå och göra riskbedömningar i sin verksamhet, säger Emil Vik på Enheten för tillsyn på Länsstyrelsen i Stockholm.

Fler tillsynsobjekt påverkar inte tillsynsfunktionen
Sedan den nya lagen trädde i kraft har antalet tillsynsobjekt för länsstyrelserna ökat från 11 011 till 11 703. För länsstyrelsernas del medför det främst att fler ska vandelsprövas.

– Länsstyrelsen har krav på sig att arbeta riskbaserat vilket vi också gör. I dagsläget har den nya lagen inte lett till en så stor ökning i arbetsbelastning att den påverkar vår tillsynsfunktion, däremot påverkas urvalet av att mängden tillsynsobjekt blivit fler, säger Emil Vik.

Regeringen föreslår skärpta åtgärder
Regeringen kom i mars med ett förslag om ytterligare åtgärder mot penningtvätt, som föreslås träda i kraft den 1 oktober 2019. Förslaget innebär att Länsstyrelsen i Stockholms län ska få möjlighet att ingripa mot advokater, advokatbolag och personer i ett advokatbolags ledning som överträder penningtvättslagen.

Finansmarknadsminister Per Bolund säger i ett uttalande:

– Regeringen jobbar kontinuerligt för att stärka regelverket mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Detta innefattar även att se till att advokatväsendet inte kan utnyttjas eller bidra till penningtvätt. Men enligt Emil Vik kommer detta inte att påverka länsstyrelsens arbete nämnvärt.

– Enligt konsekvensanalysen så antas det att ärendetillströmningen på grund av förslaget kommer bli mycket begränsad.

Fotnot:

*Övriga tillsynsmyndigheter för finansiella och icke-finansiella verksamhetsutövare är Finansinspektionen, Fastighetsmäklarinspektionen, Spelinspektionen, Länsstyrelsen, Revisorsinspektionen och Sveriges advokatsamfund.

 

Länsstyrelsens tillsyn delas in i tre delar:

Vandelsprövning
En lämplighetsprövning (s.k. vandelsprövning) utförs av samtliga företrädare för verksamheter som omfattas av länsstyrelsens tillsyn. Därför kontrolleras samtliga företrädare mot Polismyndighetens belastningsregister samt Skatteverkets och Kronofogdens skuldregister.

Kontroll av riskbedömningar och rutiner
Länsstyrelsen granskar verksamhetsutövares riskbedömningar samt rutiner och riktlinjer för att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism. Oftast görs en så kallad skrivbordskontroll då verksamhetsutövaren föreläggs att lämna in handlingar och uppgifter som behövs för tillsynen. Ibland görs platsbesök hos verksamhetsutövaren för att t.ex. följa upp hur rutiner och riktlinjer tillämpas i praktiken.

Uppsökande verksamhet av oregistrerade verksamhetsutövare
Samtliga verksamhetsutövare som faller under länsstyrelsens penningtvättstillsyn, förutom pantbanker, ska anmäla sin verksamhet till Bolagsverkets register mot penningtvätt. Uppsökande verksamhet drivs för att följa upp verksamhetsutövare som valt att inte registrera sig. Länsstyrelsen kan förelägga verksamhetsutövare att registrera sin verksamhet hos Bolagsverket. Om verksamhetsutövaren inte fullgör sina skyldigheter får länsstyrelsen förelägga verksamhetsutövaren att t.ex. göra rättelse eller upphöra med verksamheten. Föreläggandena får förenas med vite. Läs mer på lansstyrelsen.se.

 

Text: Anette Norling

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 2 2019

Ackordscentralen Nyheter nr 4 2018

Ur innehållet:  Att vara ”målvakt” – ett allvarligt brott med lindrig påföljd – Stefan Lundberg, chefsåklagare på EBM, intervjuas. | Ny bok i skriftserien – Hans Ödén på Ackordscentralen en av författarna. | Ackordscentralen bjöd in styrelsenätverket Boarding For Success. | 10 år sedan Lehman Brothers. | Ny EU-dom om moms vid ackordsuppgörelser. | Nytt på AC. | Frågespalt. | Profil – Barbro Magnusson. |
Läs Ackordscentralen Nyheter nr 4 här.

Ackordscentralens skriftserie