Hyresgästerna de stora förlorarna

Diskussionerna kring bostadsfor­merna i Sverige, jämfört med andra länder, handlar om politik. Men Stellan Lundström tycker att åsik­terna i det politiska spektrumet borde vara de omvända.

– Det politiska lägret som vurmar för hyresrätter borde vurma för äganderätten som på sikt ger låga boendekostnader och möjligheter att bygga upp ett eget kapital, säger Stellan Lundström.

Svensk Mäklarstatistik redo­visar prisutvecklingen på villor och bostadsrätter i Sverige sedan 10 år tillbaka. Och det har varit en remar­kabel uppgång för de som äger sin bostad.

– Under de sista tio åren har det på de flesta storstadsmarknader varit mer lönsamt att bo än att jobba, säger Stellan Lundström.

Räntedopad ekonomi bakom prisstegringar
Men i augusti 2017 vände det. Då nåddes toppen, både för bostads-rätter och villor i Sverige. Sen dess har genomsnittspriset på en lägenhet fallit från 41000 per kvadrat till 38000 per kvadrat.

– Den svenska ekonomin har varit räntedopad. Och det har varit förut­sättningen för de senaste årens kraf­tiga prisstegringar. Det som oroar är om inflationen stiger. Det driver uppräntorna. Folk har vant sig vid låga räntor och ett stort konsumtions-utrymme, säger Stellan Lundström.

Hur varaktigt och omfattande det nuvarande prisfallet på bostads­marknaden blir, avgörs nu under våren, enligt Stellan Lundström.

Lönsamhet för bostadsrätter kontra hyresrätter
De senaste 20 åren har det varit mycket lönsammare för byggher­rarna att bygga bostadsrätter än hyresrätter. En stor grupp medel- och höginkomsttagare har med låga räntor i kalkylerna gynnat bostadsut­vecklarna som fokuserat på villor och bostadsrätter för köpstarka hushåll.

– Den marknaden är för tillfället fylld, säger Stellan Lundström, som också betonar att det är delvis olika kundgrupper som efterfrågar bostadsrätter respektive hyres­rätter. De bostadsutvecklare som nu byter fot och skapar hyresrätter av tilltänkta bostadsrätter har i regel en stark balansräkning som tål en ned­skrivning.

– Ända sedan 1970-talets stora inflationsvinster på bostadsmark­naden har ägandet av villa och bostadsrätt varit en mycket bra affär medan de stora förlorarna är hyres­gästerna, säger Stellan Lundström. Och det är inte så konstigt. Bostadshyrorna har stigit, bland annat på grund av skattereformen 1991. Samtidigt har omfattande värdestegringsvinster tillfallit de som äger. Dessutom har markpriserna rusat iväg. Stockholms stad har de senaste två åren sålt mark för 8,2 mil­jarder kronor, en vinst som till övervägande del kommer från försäljning av mark till villor och bostadsrätter. Det är emellertid inte bara stigande markpriser som drivit upp kostnaden för att bygga bostäder.

– Konkurrensen i tidiga skeden av byggprocessen har varit svag och kommunerna har i förekommande fall presenterat särkrav som ökar pro­duktionskostnaderna vilket främst drabbar nyproduktion av hyres­rätter som har en kundgrupp med relativt svag ekonomi, säger Stellan Lundström.

Hyresgästföreningen upprörs över orättvisa villkor
Hyresgästföreningen har tillsammans med SABO och Fastighetsägarna påpekat de orättvisa villkoren mellan upplåtelseformerna som leder till att en nyproducerad trea i hyresrätt kostar 3 000 kr mer i månaden än mot­svarande ägda lägenhet.

– Det beror bland annat på ränte-och ROT-avdraget, som inte har någon motsvarighet för hyresgästen, säger Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg.

– En annan stor förklaring är finan­sieringsmodellerna för respektive upplåtelseform. Hyresrätten kräver i regel 30 % eget kapital och 70 % lånat. Det egna kapitalet kommer med ett avkastningskrav på mellan 4–8 %. Bostadsrätten har lägre krav på eget kapital, som minst 15 %, som ägaren i regel inte ställer något avkastnings­krav på. Övriga 85 % lånas till vad som idag är en förmånlig ränta, säger Martin Hofverberg.

– Men ur ett investerarperspektiv är det olika produkter, säger Martin Hofverberg. Ett byggbolag som bygger bostadsrätt säljer till för­eningen och är sen inte inblandad i förvaltningen. Det är en kortsiktig affär. Hyresrätter byggs för lång­siktig förvaltning och ska ge avkast­ning över tid.

Fastighetsägarna nämner avkast­ningskravet som en anledning till att det varit mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter.

– Det viktigaste skälet är att köparen av en bostadsrätt normalt inte har något uttalat avkastnings­krav, vilket den som ska förvalta fastigheten som hyresrätt har, säger Thomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna.

Enligt en undersökning som Hyres­gästföreningen har gjort vill en tydlig majoritet bland svenskarna bo med äganderätt istället för hyresrätt.

– Ägt boende har gynnats allt mer av staten under de senaste 25 åren, genom exempelvis ränte- och ROT-avdrag. Låga räntor och stora värdestegringar har förmodligen gjort sitt till för att öka bostads- och äganderättens popularitet. Under samma period har hyresrätten blivit mer missgynnad. Skattefria under­hållsfonder har avskaffats, ränte-bidrag fasats ut och höga upprust­ningshyror har gjort upplåtelse­formen mer osäker, säger Martin Hofverberg.

”En bostad för alla”
En viktig fråga inför valet hösten 2018 är att utveckla ett bostadspolitiskt regelverk som möjliggör en bostads­karriär för alla hushåll.

– Den senaste tidens åtgärder med bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak måste bland annat balanseras av på ett sätt som möj­liggör unga hushålls entré på bostads­marknaden och deras reella möjlighet att över tid byta bostad och upplåtel­seform, säger Stellan Lundström.

Som det är nu krävs det stora kon­tantinsatser som gynnar unga med eget kapital eller stöd från till exempel föräldrar. De som är unga utan kapital är missgynnade. Enligt Stellan Lund­ström behövs det nytänkande för att komma tillrätta med dessa orättvisor.

– Det handlar om modeller för bosparande, hyrköp, startlån, kredit-garantier etc. Dessa frågor kan komma upp i det fyraåriga forsknings-projektet med namnet, ”En bostad för alla”, som nu dras igång på KTH, säger Stellan Lundström.

Institutionen för Fastigheter och byggande på KTH har fått in 16 mil­joner kronor till projektet från ett tjugotal bostadsföretag och intresse­organisationer.

– Det finns ett antal huvudfrågor i projektet. Förutom stadsbyggande och hållbarhet är fokus på rörlighet, transparens, finansiering och våra upplåtelseformer. Alla frågor blir på något sätt berörda av det omvälvande som nu händer med digitaliseringen och delningsekonomin, säger Stellan Lundström.

Rörlighetsproblematiken
Många av frågeställningarna är politiskt laddade.

– Till exempel rörligheten. Alla i branschen tittar på rörligheten. Det måste till incitament till rörlighet för att folk inte ska sitta fast i ett för stort boende på grund av underprissatta hyror, låg årlig fastighetsskatt och hög skatt på reavinst, säger Stellan Lundström.

Enligt Fastighetsägarna gäller rörlighetsproblemet i hyresrätten främst den stora skillnaden mellan de låga hyrorna i äldre lägenheter (ofta på attraktiva adresser) och nyare lägenheter.

– Det är en direkt följd av hur hyres-sättningssystemet fungerar. På bostadsrättssidan handlar det främst om den reavinstskatt som betalas i samband med försäljning, säger Thomas Ernhagen.

Någon hyrköpslösning som finns i Finland vill dock Hyresgäst-föreningen inte ha. Hyrköpslös­ningen går ut på att hyresgästen får en option på att köpa sin lägenhet.

– Vi ser inte att det behövs. Om staten ska gå in med förmånliga lån, vilket jag anser att den bör, så ska det ske till byggande av hyresrätter, säger Martin Hofverberg.

På Fastighetsägarna är man däremot inte oäven till idén.

– Men då måste det finnas tyd­liga regelverk avseende allt från hur ombildningen till äganderätt ska gå till, till hur fastighetsägaren ska kompenseras för den finansiella risk denne tar när hyresgästen ges en option att köpa lägenheten, säger Thomas Ernhagen som är chefsekonom på Fastighetsägarna.

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 1 2018