Den svenska fastighetsmarknaden befinner sig i en kraftig omställning. Inflationen och ränteläget bidrar till stor osäkerhet – i en tid när många obligationslån ska refinansieras. Det konstaterar Maryrose David, analyschef på Savills Sweden.
Hon tillträdde sin tjänst i augusti 2021 och har sedan dess sett snabba marknadsförändringar. Innan pandemin hann klinga av utbröt kriget i Ukraina, vilket har följts av energikris, hög inflation och stigande räntor.
– Fastigheter har länge varit en stabil marknad, som de senaste tio åren har haft en god prisutveckling. Men under våren 2022 syntes de första orosmolnen, säger Maryrose David.
Hon är i grunden civilingenjör inom samhällsbyggnad med examen från KTH. Hennes inriktning är research och strategisk rådgivning, vilket hon får stort utlopp för som Head of Research på Savills Sweden.
Företaget är en av världens ledande fastighetsrådgivare med över 40 000 anställda i 70 länder. I Sverige finns drygt 100 medarbetare och de flesta är knutna till huvudkontoret i Stockholm. Savills är inriktat på allt från fastighetstransaktioner och värdering till fastighetsförvaltning, uthyrning, hyresgästrådgivning och bygg- och projektledning.
Komplext korsägande
I Sverige blev 2021 ett rekordår för fastighetsbranschen. Den kommersiella marknaden omsatte över 400 miljarder kronor, vilket var näst högst i Europa efter Storbritannien. Första kvartalet 2022 började också starkt, men utmärktes därefter av börsfrossa, förändrat ränteläge med dubblerade finansieringskostnader och nya förutsättningar på obligationsmarknaden.
– Sedan 2014 har den svenska fastighetssektorn haft god tillgång till finansiering, vilket har drivit tillväxten. Framför allt gäller det för kommersiella fastigheter. Men under 2023 kommer många obligationslån att förfalla, och fastighetsbolag som i dag är finansierade den vägen kan få svårt att refinansiera sig via banksystemet. För att frigöra kapital och behålla sin kreditrating har svenska bolag därför gått från att vara nettoköpare till att bli nettosäljare på marknaden, påpekar Maryrose David.
Jakten på likviditet leder till en omställning som kan göra att ägarstrukturen förändras. Bolag slås samman och nya tillkommer. Det sker i en miljö där det redan tidigare finns ett komplext korsägande. I den svenska fastighetssektorn äger alla stora bolag lite av varandra.
Utländska investerare
På Stockholmsbörsen finns i dag ett 40-tal svenska fastighets- och byggbolag noterade. På den mindre marknadsplatsen First North är de nio. Det kan jämföras med att Norge enbart har fyra fastighetsbolag noterade på Oslobörsen.
– Som nettoköpare har de svenska bolagen haft fördelaktiga värderingar genom att vara aktiva på investeringsmarknaden. Men under det senaste året har samma bolag blivit ganska hårt straffade på börsen, konstaterar Maryrose David.
I slutet av 2022 blev det tydligt att allt fler utländska investerare började köpa in sig i de svenska fastighetsbolagen. Bland köparna finns andra nordiska företag, men även bolag från Kanada och USA. Här finns dessutom utländska fonder och institutioner.
– Hård konkurrens från svenska aktörer har gjort att det tidigare har varit svårt för utländska aktörer att göra förvärv på den svenska fastighetsmarknaden, men nu har läget förändrats. Samtidigt gör den försvagade svenska kronan den svenska marknaden extra attraktiv, säger Maryrose David.
Däremot har köpare och säljare just nu svårt att enas om prisbilden. Köparnas betalningsvilja har sjunkit, samtidigt som säljarna vill undvika affärer som sträcker sig under det bokförda fastighetsvärdet. Enligt Maryrose David tyder allt på att bokförda värden kommer att sjunka, och att pressade ägare kommer att avyttra delar av sina portföljer. Kapitalstarka aktörer som institutioner och fonder bedöms bli de främsta investerarna.
Dolda hyresvakanser kan öka
I ryggen har de svenska bolagen en stark uthyrningsmarknad under 2022. Volymen uthyrd kontorsyta slog rekord, framför allt i Stockholms innerstad. Trots att distansarbetet har fortsatt även efter pandemin tycks kontoren vara här för att stanna. Däremot används ytorna ofta annorlunda numera, när det ställs högre krav på såväl sociala utrymmen som mer avskilda rum för videokonferenser.
Den senaste tidens ökade drift- och underhållskostnader har gjort både fastighetsägare och hyresgäster mer kostnadsmedvetna. Följden blir tuffare hyresförhandlingar och längre beslutsprocesser. De företag som hyr stora lokalytor väntas sträva efter yteffektiviseringar, vilket kan leda till att de så kallade dolda vakanserna ökar hos fastighetsbolagen. Inte minst kan det gälla fastigheter som bara har en hyresgäst.
– Vid nyteckning av hyresavtal finns en annan trend, där allt fler hyresgäster efterfrågar ett kostnadstak som är kopplat till konsumentprisindex. Det är en effekt av den höga inflationen, förklarar Maryrose David.
I vissa delar av Europa har hyresgäster och fastighetsägare kommit överens om att inte höja hyran fullt ut, utan i stället förlänga hyresavtalet.
– När avtalslängden och hyresgästernas kreditvärdighet blir allt viktigare för bankerna tvingas både fastighetsägare och hyresgäster att bli mer lyhörda, framhåller Maryrose David.
Bostadsbristen tilltar
Även hyresförhandlingarna på bostadsmarknaden har varit tuffa. För att möta inflationen har de flesta fastighetsägare begärt en årlig hyresökning på 7–9 procent, men utfallet verkar snarare bli cirka 3,5–5 procent. När det gäller affärslokaler håller Maryrose David ett särskilt öga på detaljhandeln:
– Under pandemin skedde en viss utrensning inom ”retail”, men många företag i den branschen har det fortsatt besvärligt. Frågan är vad som händer i ett läge där minskad omsättning ska kombineras med ökad hyra. Lågprisbutiker och dagligvaruhandel tycks gå bra, men många kläd- och skobutiker i mellansegmentet verkar ha det tufft.
Fastighetsbolagen är ofta nära förknippade med byggbolagen, både som samarbetspartner och i ägarsammanhang. Maryrose David konstaterar att byggbolagen har gått bra under pandemin, men när konjunkturen nu viker har det blivit dyrare att bygga och svårare att finna finansiering även där.
Aktiviteten på projektmarknaden har minskat och flera byggbolag har varslat om uppsägningar. Det byggs fortfarande många logistiklokaler i Mälardalen, men på bostadsmarknaden har många projekt avstannat. Särskilt gäller det norra Sverige.
– Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus i riket har halverats under 2022 jämfört med 2021. Eftersom det fortfarande råder bostadsbrist i landet kommer detta att få stor effekt på bostadsförsörjningen under 2024–2025. Just nu finns det inget politiskt investeringsstöd, men mycket talar för att ett sådant behöver återinföras, säger Maryrose David.
Studerar valutakursen
Även i de kommersiella segmenten senareläggs vissa byggprojekt. Det gäller både i Sverige och utomlands. I London har cirka 40 procent av de nybyggen av kontor som skulle ha påbörjats under 2022 skjutits på framtiden. Maryrose David följer noga vad som händer på de europeiska huvudmarknaderna Tyskland, Frankrike och Storbritannien. Utvecklingen där ligger lite före den svenska.
– Huvudmarknaderna har också haft stora räntehöjningar, men där har köpare och säljare nu börjat hitta varandra igen, säger hon.
Det är tisdag eftermiddag och hon har under dagen haft ett internt möte med Savills svenska värderingsteam och ett digitalt möte med de europeiska researchcheferna. Hon har träffat företagets uthyrningsexperter i ett ärende där en utländsk aktör söker retail-ytor i Sverige.
I sin research tar hon ofta hjälp av databaser, men hon har dessutom god insyn i den dagliga kommersen i Stockholms innerstad. I en före detta butiksyta i Mood-gallerian har Savills sitt kontor.
– Några av de hetaste ämnena under 2023 blir hur ränteläget, finansieringen och den svenska valutakursen utvecklas. En svag valuta driver upp inflationen, vilket ökar trycket på Riksbanken att fortsätta höja räntan. Det i sin tur påverkar finansieringskostnaderna ytterligare, betonar Maryrose David.
Ur Ackordscentralen Nyheter nr 1 2023
Text: Lena Lidberg
Bild: Savills
