Köp från ”byggande styrelse” – grisen i säcken eller trygg affär?

Det byggs så det knakar i Sverige och utbudet av nyproducerade bostadsrätter är det största på fem år. Köp av nyproduktion skiljer sig på flera sätt mot att köpa en befintlig bostadsrätt. Flera uppmärksammade rättsfall väcker frågan om konsumentskyddet inom området är tillräckligt.

Vid nyproduktion av bostadsrätter bildar byggföretaget oftast en så kallad byggmästarbildad bostadsrättsförening, även kallad byggande styrelse, som fattar alla beslut om fastigheten under byggtiden. Vill det sig illa kan detta innebära stora överraskningar för de första köparna. Det hände bostadsföreningen Kamelian i Borås där det så kallade ”Kameliafallet” till slut hamnade i Högsta domstolen (HD). Ursprungsplanen var att byggföretaget, utöver lägenheterna, även skulle uppföra ett källargarage. Men under byggtiden kom garaget istället att placeras ovan mark. De blivande bostadsrättsinnehavarna, som inte erbjöds någon prisreduktion, ansåg sig lurade och riktade skadeståndskrav mot den byggande styrelsen. Eftersom beslutet fattats med samtycke av alla medlemmar i den ursprungliga styrelsen, tillika byggföretaget, friades de av HD. En av ledamöterna reserverade sig dock för beslutet och ansåg att köparna borde ha rätt att bli medlemmar i föreningen så snart de betalat förskottet.

Svår situation men inte så vanligt
Intresseorganisationen Bostadsrätterna, som representerar fler än 8 000 svenska bostadsrättsföreningar, har erfarenhet av byggbolag som snabbt likviderats och upphört efter att fastigheten överlåtits till den nya bostadsrättsföreningen. Om problem uppstår finns det ingen att processa emot och utan motpart är föreningens enda alternativ ofta att täcka eventuella kostnader med höjda avgifter från de boende. Situationen är dock inte är så vanlig.

– Det här är en svår och mångbottnad fråga. Visst finns det lycksökare i byggbranschen, men merparten sköter sig. De flesta större byggbolag är måna om sitt rykte och vill skapa långvariga relationer med sina köpare. De har ofta processer och strukturer för hur eventuella klagomål ska hanteras, säger Ulrika Blomqvist, vd för Bostadsrätterna.

– Under byggtiden behövs en rad tekniska beslut fattas, som är svåra att hantera för lekmän. Det är därför svårt att se vem som skulle sköta detta istället för den byggande styrelsen. Visst är det ett problem i sig att byggbolaget kan ge sig själva ansvarsfrihet.

Men hårdare bestämmelser riskerar att missgynna och försvåra även för dem som sköter sig. Att ha de blivande köparna i styrelsen skulle kunna skapa en ganska svår situation, där ändringar som inte ryms i grundkalkylen drivs igenom.

Utredning om förstärkt konsumentskydd
Den nuvarande bostadsrättslagen infördes 1991 och uppdaterades tidigare i år. Behovet av förstärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden undersöktes i en statlig utredning så sent som förra året. Skadeståndsansvaret för byggande styrelser ansågs inte kräva ytterligare reglering men däremot föreslogs en förstärkt informationsplikt. Med hjälp av denna kunde förhandstecknare få information om väsentliga förändringar av avtalet och erbjudas möjlighet till uppsägning. Utredningen föreslog även nya regler för de så kallade intygsgivarna. Deras uppgift är att upprätta ett intyg för den ekonomiska planen, den tekniska och ekonomiska beskrivning av verksamheten, som måste upprättas innan fastigheten kan upplåtas till bostadsrätter. Intygsgivarna, 82 personer utvalda av Boverket, kan sägas vara det enda opartiska organ som bedömer projektet. Men som det är nu kan bostadsrättsföreningen själv välja intygsgivare vilket ökar risken för jäv. Inte sällan höjs därför röster för att valet, enligt utredarnas förslag, ska göras av Boverket.

Konsumentverket kritiskt
Utredningen förblev dock en utredning. Marie Gremlin, jurist på Konsumentverket, som var en av de sakkunniga säger:

– Jag är väldigt nöjd med de konkreta förslag som utarbetades, men besviken över att inte ett enda hittills har genomförts.

Ulrika Blomqvist på Bostadsrätterna rekommenderar köparen av en blivande bostadsrätt att noga gå igenom den ekonomiska planen och ställa krav på dokumentationen. Det kan också vara klokt att granska byggföretagets ekonomi och se vilka som är intygsgivare. Slutligen bör styrelsen anlita någon med professionell kunskap som företräder och tillvaratar föreningens intressen vid slut och garantibesiktningarna av fastigheten och lägenheterna.

Eva Reftmark
Foto: Erja Lempinen

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 3 2018

Vi behöver en bostadskrasch

Det är fel att par i 30-årsåldern med fasta inkomster inte kan skaffa sig en bostad i Stockholmsområdet, tycker Hans Lind, pensionerad professor i fastighetsekonomi från KTH. Tillgång till billiga bostäder är en välfärdsfaktor och staten har ett ansvar att driva utvecklingen åt rätt håll, säger Lind. Lösningen? En omedelbar krasch på bostadsmarknaden så att priserna sjunker med 50 procent

Folk måste kunna förverkliga sina drömmar och när det gäller bostäder är detta inte längre möjligt, säger professor Hans Lind, som anser att bostadspriserna borde gå ned med ungefär hälften. Just den nivån kom han fram till genom jämförelser mellan huspriser och produktionskostnader i sitt eget närområde, stockholmsförorten Farsta. Familjen Lind köpte sitt hem för en miljon kronor 1997 och nu, 21 år senare, är huset värt fem gånger så mycket.

– Det är ju en värdering som är helt vansinnig. Eftersom priser styrs av utbud och efterfrågan, kan man med ett kortsiktigt perspektiv säga att vi har en rationell bostadsmarknad. Men med hög efterfrågan borde nybyggnationen öka och priserna pressas, vilket inte sker. Detta trots att det, med undantag av Stockholms innerstad, finns gott om tillgänglig mark.

Men varför en så drastisk åtgärd som en bostadskrasch?
– Ibland behövs en kris för att röja upp i träsket och en bostadskrasch skulle vara ett effektivt sätt att ge fler tillgång till billiga bostäder. Historien lär oss att vi alltid klarar oss.

Hans Lind tror att de flesta skulle klara en rejäl krasch. Det fåtal som blir hårt drabbade skulle kunna hjälpas med rätt utformad finanspolitik och skuldavskrivningsregler, medan den genomsnittliga svenska familjen har en bra nivå av sparande.

För att inte snabbt hamna i samma situation igen efter kraschen anser Hans att staten måste ta en betydligt större roll och inte låta kommunerna styra byggandet. Mer mark bör planläggas i alla svenska städers periferi. Det ökade utbudet skulle rulla igång prissänkningar.

Alla gynnas av billiga bostäder
– Ingen pratar om hur vi alla kan vinna på byggandet av billiga bostäder. Staten har övergripande ansvar för exempelvis vägar och transporter och detsamma borde gälla för bostadsmarknaden. Det kommunala markägandet och strukturen med många små självständiga kommuner skapar hinder och gör att ingen vill planera för billigt boende, säger Lind.

– Kommunerna ska inte kunna tjäna pengar på markaffärer och höga markpriser genom att begränsa utbudet av byggbar mark. Staten måste helt enkelt ställa större krav på kommunerna. Nu måste vi bygga i kapp.

Alla delar förstås inte Hans Linds perspektiv. Många ser den nuvarande prisnivån som ett resultat av hög ekonomisk tillväxt och därmed grundad i verkligheten. Rapporten ”Bostad 2030” som just nu produceras av oberoende forskare, pekar på ett aktuellt underskott i Sverige på mellan 100 000 och 200 000 bostäder. Flera av forskarna anser att amorteringskrav och ökade räntenivåer får hushållen att dra i nödbromsen. I kombination med ett prisfall blir följden bromsad, och inte ökad, nyproduktion.

Hans Lind vidhåller dock att utmaningen är att öka byggandet och samtidigt pressa bostadspriserna, något som varken Riksbanken, Finansinspektionen, kommunerna eller de stora företagen verkar vara intresserade av. Den enda aktör som kan ta ett långsiktigt ansvar och se vad som behöver göras är staten, säger han.

– Rimliga bostadspriser gynnar oss alla och har ett stort socialt värde. Det borde vara en självklarhet i ett välfärdsland som Sverige.

Eva Reftmark

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 1 2017

Hyresgästerna de stora förlorarna

Diskussionerna kring bostadsformerna i Sverige, jämfört med andra länder, handlar om politik. Men Stellan Lundström tycker att åsikterna i det politiska spektrumet borde vara de omvända.

– Det politiska lägret som vurmar för hyresrätter borde vurma för äganderätten som på sikt ger låga boendekostnader och möjligheter att bygga upp ett eget kapital, säger Stellan Lundström.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen på villor och bostadsrätter i Sverige sedan 10 år tillbaka. Och det har varit en remarkabel uppgång för de som äger sin bostad.

– Under de sista tio åren har det på de flesta storstadsmarknader varit mer lönsamt att bo än att jobba, säger Stellan Lundström.

Räntedopad ekonomi bakom prisstegringar
Men i augusti 2017 vände det. Då nåddes toppen, både för bostads-rätter och villor i Sverige. Sen dess har genomsnittspriset på en lägenhet fallit från 41000 per kvadrat till 38000 per kvadrat.

– Den svenska ekonomin har varit räntedopad. Och det har varit förutsättningen för de senaste årens kraftiga prisstegringar. Det som oroar är om inflationen stiger. Det driver uppräntorna. Folk har vant sig vid låga räntor och ett stort konsumtions-utrymme, säger Stellan Lundström.

Hur varaktigt och omfattande det nuvarande prisfallet på bostadsmarknaden blir, avgörs nu under våren, enligt Stellan Lundström.

Lönsamhet för bostadsrätter kontra hyresrätter
De senaste 20 åren har det varit mycket lönsammare för byggherrarna att bygga bostadsrätter än hyresrätter. En stor grupp medel- och höginkomsttagare har med låga räntor i kalkylerna gynnat bostadsutvecklarna som fokuserat på villor och bostadsrätter för köpstarka hushåll.

– Den marknaden är för tillfället fylld, säger Stellan Lundström, som också betonar att det är delvis olika kundgrupper som efterfrågar bostadsrätter respektive hyresrätter. De bostadsutvecklare som nu byter fot och skapar hyresrätter av tilltänkta bostadsrätter har i regel en stark balansräkning som tål en nedskrivning.

– Ända sedan 1970-talets stora inflationsvinster på bostadsmarknaden har ägandet av villa och bostadsrätt varit en mycket bra affär medan de stora förlorarna är hyresgästerna, säger Stellan Lundström. Och det är inte så konstigt. Bostadshyrorna har stigit, bland annat på grund av skattereformen 1991. Samtidigt har omfattande värdestegringsvinster tillfallit de som äger. Dessutom har markpriserna rusat iväg. Stockholms stad har de senaste två åren sålt mark för 8,2 miljarder kronor, en vinst som till övervägande del kommer från försäljning av mark till villor och bostadsrätter. Det är emellertid inte bara stigande markpriser som drivit upp kostnaden för att bygga bostäder.

– Konkurrensen i tidiga skeden av byggprocessen har varit svag och kommunerna har i förekommande fall presenterat särkrav som ökar produktionskostnaderna vilket främst drabbar nyproduktion av hyresrätter som har en kundgrupp med relativt svag ekonomi, säger Stellan Lundström.

Hyresgästföreningen upprörs över orättvisa villkor
Hyresgästföreningen har tillsammans med SABO och Fastighetsägarna påpekat de orättvisa villkoren mellan upplåtelseformerna som leder till att en nyproducerad trea i hyresrätt kostar 3 000 kr mer i månaden än motsvarande ägda lägenhet.

– Det beror bland annat på ränte-och ROT-avdraget, som inte har någon motsvarighet för hyresgästen, säger Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg.

– En annan stor förklaring är finansieringsmodellerna för respektive upplåtelseform. Hyresrätten kräver i regel 30 % eget kapital och 70 % lånat. Det egna kapitalet kommer med ett avkastningskrav på mellan 4–8 %. Bostadsrätten har lägre krav på eget kapital, som minst 15 %, som ägaren i regel inte ställer något avkastningskrav på. Övriga 85 % lånas till vad som idag är en förmånlig ränta, säger Martin Hofverberg.

– Men ur ett investerarperspektiv är det olika produkter, säger Martin Hofverberg. Ett byggbolag som bygger bostadsrätt säljer till föreningen och är sen inte inblandad i förvaltningen. Det är en kortsiktig affär. Hyresrätter byggs för långsiktig förvaltning och ska ge avkastning över tid.

Fastighetsägarna nämner avkastningskravet som en anledning till att det varit mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter.

– Det viktigaste skälet är att köparen av en bostadsrätt normalt inte har något uttalat avkastningskrav, vilket den som ska förvalta fastigheten som hyresrätt har, säger Thomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna.

Enligt en undersökning som Hyresgästföreningen har gjort vill en tydlig majoritet bland svenskarna bo med äganderätt istället för hyresrätt.

– Ägt boende har gynnats allt mer av staten under de senaste 25 åren, genom exempelvis ränte- och ROT-avdrag. Låga räntor och stora värdestegringar har förmodligen gjort sitt till för att öka bostads- och äganderättens popularitet. Under samma period har hyresrätten blivit mer missgynnad. Skattefria underhållsfonder har avskaffats, ränte-bidrag fasats ut och höga upprustningshyror har gjort upplåtelseformen mer osäker, säger Martin Hofverberg.

”En bostad för alla”
En viktig fråga inför valet hösten 2018 är att utveckla ett bostadspolitiskt regelverk som möjliggör en bostadskarriär för alla hushåll.

– Den senaste tidens åtgärder med bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak måste bland annat balanseras av på ett sätt som möjliggör unga hushålls entré på bostadsmarknaden och deras reella möjlighet att över tid byta bostad och upplåtelseform, säger Stellan Lundström.

Som det är nu krävs det stora kontantinsatser som gynnar unga med eget kapital eller stöd från till exempel föräldrar. De som är unga utan kapital är missgynnade. Enligt Stellan Lundström behövs det nytänkande för att komma tillrätta med dessa orättvisor.

– Det handlar om modeller för bosparande, hyrköp, startlån, kredit-garantier etc. Dessa frågor kan komma upp i det fyraåriga forsknings-projektet med namnet, ”En bostad för alla”, som nu dras igång på KTH, säger Stellan Lundström.

Institutionen för Fastigheter och byggande på KTH har fått in 16 miljoner kronor till projektet från ett tjugotal bostadsföretag och intresseorganisationer.

– Det finns ett antal huvudfrågor i projektet. Förutom stadsbyggande och hållbarhet är fokus på rörlighet, transparens, finansiering och våra upplåtelseformer. Alla frågor blir på något sätt berörda av det omvälvande som nu händer med digitaliseringen och delningsekonomin, säger Stellan Lundström.

Rörlighetsproblematiken
Många av frågeställningarna är politiskt laddade.

– Till exempel rörligheten. Alla i branschen tittar på rörligheten. Det måste till incitament till rörlighet för att folk inte ska sitta fast i ett för stort boende på grund av underprissatta hyror, låg årlig fastighetsskatt och hög skatt på reavinst, säger Stellan Lundström.

Enligt Fastighetsägarna gäller rörlighetsproblemet i hyresrätten främst den stora skillnaden mellan de låga hyrorna i äldre lägenheter (ofta på attraktiva adresser) och nyare lägenheter.

– Det är en direkt följd av hur hyres-sättningssystemet fungerar. På bostadsrättssidan handlar det främst om den reavinstskatt som betalas i samband med försäljning, säger Thomas Ernhagen.

Någon hyrköpslösning som finns i Finland vill dock Hyresgäst-föreningen inte ha. Hyrköpslösningen går ut på att hyresgästen får en option på att köpa sin lägenhet.

– Vi ser inte att det behövs. Om staten ska gå in med förmånliga lån, vilket jag anser att den bör, så ska det ske till byggande av hyresrätter, säger Martin Hofverberg.

På Fastighetsägarna är man däremot inte oäven till idén.

– Men då måste det finnas tydliga regelverk avseende allt från hur ombildningen till äganderätt ska gå till, till hur fastighetsägaren ska kompenseras för den finansiella risk denne tar när hyresgästen ges en option att köpa lägenheten, säger Thomas Ernhagen som är chefsekonom på Fastighetsägarna.

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 1 2018