Ljusning i fastighetsbranschen

Efter några tuffa år börjar det se ljusare ut på den svenska fastighetsmarknaden. Faran är dock inte över, påpekar Cecilia Hermansson, KTH-forskare inom fastighetsekonomi och finans.

Hon är kanske mest känd som tidigare prognoschef och chefekonom på Swedbank år 1999–2013. Två år senare disputerade Cecilia Hermansson vid Kungliga Tekniska högskolan, KTH.

Efter några år som gästforskare är hon nu sedan 2018 anställd på KTH som forskare inom fastighetsekonomi och finans. Hon har även en docentur i företagsekonomi och studerar på nära håll hur fastighetsmarknaden utvecklas.

– Det är en marknad som består av många delar, från bostäder till kontor och andra kommersiella lokaler. Efter pandemi, lågkonjunktur och konkurser finns det nu en viss ljusning i branschen, säger Cecilia Hermansson.

Ett skäl är att räntorna har sänkts och att räntekurvan ser mer stabil ut. Hushållens konsumtion har börjat ta fart, vilket bland annat påverkar handeln. Samtidigt finns det fortfarande ett antal orosmoln. Även om inflationen har tryckts ned så väntas driftskostnader och hyror stiga. Dessutom finns det en hel del kontors- och affärslokaler som gapar tomma.

– I Storbritannien har det försvunnit väldigt mycket cityhandel de senaste åren. Sverige brukar ofta få en liknande utveckling som britterna, åtminstone på några års sikt. Redan i dag ser vi att våra stadskärnor utmanas, konstaterar Cecilia Hermansson.

Nytt konsumtionsmönster
Hon följer noga vad som händer även inom handeln. Sedan tio år är hon styrelseledamot i det utredningsinstitut som handeln står bakom, HUI Research. Utöver det är hon sedan 2019 ledamot och numera ordförande i Handelns ekonomiska råd.

– Galleriorna runt om i landet har återhämtat sig väl och står sig i många fall bättre än före pandemin. Många konsumenter söker sig till lågprishandel och handelsplatser utanför stadskärnorna, eller satsar på e-handel.

– Däremot har vi sett ett antal konkurser som är kopplade till handel i stadskärnor. Det gäller framför allt ute i landet, men även i Stockholms innerstad finns det tomma lokaler, säger Cecilia Hermansson.

Eftersom människors konsumtionsmönster har förändrats finns det ingen enkel vändning i sikte. Det troliga är i stället att många fastighetsägare behöver hitta nya lösningar för sina bestånd.

– Vi ser redan fler tandläkare och bowlinghallar i gatuplanen, vid sidan av optiker, kaféer och restauranger. Jag tror att det krävs en samverkan mellan fastighetsägarna och kommunerna, till exempel kring attraktivitet och trafikflöden, för att förbättra förutsättningarna för cityhandeln.

Bantar kontoren
Tomma kontorslokaler är inte sällan en följd av att distansarbetet tog fart i samband med pandemin. I vissa områden runtom i landet är andelen vakanser ganska hög. Det i sin tur påverkar också handeln och tjänstesektorn. Den som jobbar hemma flera dagar i veckan väljer kanske snarare kemtvätten på hemmaplan än den som ligger nära kontoret. I Stockholmsområdet har både myndigheter som Skatteverket och företag som Ericsson, Telia och Klarna valt att minska sina kontorsytor. Som exempel har revisions- och konsultföretaget Ernst & Young skurit ned sin yta med 50 procent. Överlag finns en ökad efterfrågan på mindre och mer flexibla kontorslokaler.

– Att fylla kontor som blir tomma i Stockholms innerstad kommer nog att gå bra, men det kan vara svårare att hitta nya hyresgäster i till exempel Kista. Känslan av trygghet och otrygghet påverkar också lokaliseringsbesluten, påpekar Cecilia Hermansson.

Främja kreativitet
Många arbetsgivare har fortsatt med en relativt liberal inställning till hybridarbete och tillåter att medarbetarna jobbar utanför kontoret någon eller några dagar per vecka. Andra går i motsatt riktning och inför striktare närvarokrav. För arbetsgivaren kan det bli en svår balansgång. En av drivkrafterna kan vara att bygga en tydligare företagskultur, där kollegor lättare delar med sig av sina kunskaper och spontant kan lösa problem eller bidra till innovationer vid kaffemaskinen.

Samtidigt finns det forskning som visar att krav på ”RTO” (Return To Office) ofta leder till lägre medarbetarnöjdhet. När arbetsvillkoren ses som försämrade uppstår risk för att produktiviteten i stället sjunker. Vissa arbetsgivare försöker locka tillbaka personalen genom att göra kontoren så attraktiva som möjligt. Det inrättas coworking-arbetsplatser, sociala lobbyytor och tjusiga konferensrum; allt för att främja samarbete, nätverkande och kreativitet.

– I Sverige verkar många numera tillbringa kanske tre dagar på kontoret och två dagar hemma. I ett av våra forskningsprojekt på KTH tittar vi närmare på hur det påverkar rörelsemönster i staden, säger Cecilia Hermansson.

Sänkta hållbarhetskrav
Under åren 2021–2023 var hon knuten till den tvärvetenskapliga expertmyndigheten Klimatpolitiska rådet, både som vice ordförande och som ordförande. Hennes intresse för klimatfrågor omfattar även utvecklingen i fastighetsbranschen.

– En del av de politiska omställningskrav som tidigare fanns har den senaste tiden dragits tillbaka, både på nationell nivå och på EU-nivå. Det innebär att bolagen själva i högre grad måste bedöma hur de vill arbeta med hållbarhet. Vissa företag fortsätter att se konkurrensfördelar och jobbar hårt med till exempel energifrågor, medan andra kanske tycker att en börda nu har lättat. Riktningen ligger fast, men omställningen kommer nu tyvärr att ta längre tid, säger Cecilia Hermansson.

 •••
Fakta/konkurser i fastighetsbolag

Under september och oktober i år har antalet konkurser i fastighetsbolag börjat minska jämfört med samma tid i fjol. Det visar statistik från kreditupplysningsföretaget Creditsafe. Under perioden januari–oktober 2025 uppgick antalet konkurser i fastighetsbolag till 268. Motsvarande siffra för 2024 var 284 och för 2023 var den 153.

•••

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 4 2025

Text: Lena Lidberg
Bild: Elisabeth Ohlson

Tuff framtid för fastigheter och handel

Cecilia Hermansson, före detta chefekonom på Swedbank, höll under Ackordscentralens årliga höstmingel ett anförande om svensk ekonomi, dess utsikter och framtida kriser. Enligt henne är det inte främst bankerna som kommer råka illa ut vid nästa kris.
– Handeln, fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna är de branscher som kommer få problem, säger Cecilia.

Svensk ekonomi är fortsatt god. Industrin generellt sett går väldigt bra, och det märks framför allt på exporten. Arbetslösheten är nere på låga nivåer och vi befinner oss precis intill toppen av en högkonjunktur. De offentliga finanserna är starka och vi har en låg statsskuld. Ändå är Cecilia Hermansson orolig för framtiden, och riktar kritik mot regeringen.

– Regeringen för en alldeles för ex­pansiv ekonomisk politik vilket gör det svårt att klara nästa nedgång, säger Cecilia. Dessutom gör man så otroligt lite när det gäller arbets- och bostads­marknaderna. Där skulle jag vilja se många reformer. Men eftersom vi har det parlamentariska läget som vi har kommer det inte att hända.

Räntorna stiger i slitet av 2018
De låga räntorna kommer antagli­gen att stiga i slutet av nästa år, spår Cecilia. Riksbanken tittar mycket på vad som händer i Europa och hur ECB agerar. Om kronan blir för stark kommer inflationen att sjunka. Då kan det ta längre tid att höja styrräntan.

– Därför har vi i praktiken inte en egen och oberoende centralbank, givet inflationsmålet har vi egentligen redan euron, säger Cecilia Hermansson.

– Bostadsmarknaden innebär också en risk som gör att de inte kan höja styrräntan så mycket som de skulle vilja göra. Höjer Riksbanken räntan för mycket kommer det dessutom att påverka handeln, som även har andra typer av strukturella problem.

Cecilia tror att bankerna kommer klara nästa kris ganska bra. Hon tror inte att fastighetspriserna kommer sjunka så mycket som vissa förutspår eftersom vi inte har förbyggt oss. På senare tid har det byggts mycket till ett visst segment av lite rikare människor. Just där kommer inte alla bostadsutvecklare att klara sig. Så hon tror att fastighetsbolag och bostadsutveck­lare kan få problem framöver, liksom handeln. Detaljhandeln pressas i dags­läget hårt av online-handeln. Vi står inför en gigantisk strukturomvand­ling och flera stora internationella e-handelsjättar kommer att pressa den butikshandel som finns ytterligare.

När det gäller bostadsmarknaden har Cecilia flera förslag på åtgärder.

– Jag tror att vi behöver bygga enklare bostäder. Och vi måste avreglera hyresmarknaden för att på sikt få en välfungerande hyresmarknad. Dessutom går det inte att ha både ränteavdrag och ingen fastighetsskatt. När fastighetsskatten togs bort borde ränteavdragen ha förändrats samtidigt eftersom de hör ihop. Man skulle även kunna ta ned reavinstskatten lite.

Konkurserna kan öka
Hon tror även att konkurserna kan komma att öka framöver.

– Men man kan alltid resonera om hur mycket. Om det ser fortsatt hyfsat ut utomlands tror jag att vi har en bra konjunkturutveckling de närmaste 2–3 åren. Om vi inför amorteringskrav, och gör väldigt stora förändringar samtidigt, kan vi få en större husprisnedgång, och då skulle vi få en konsumtionsdriven konjunkturnedgång.

Efter krisen på 90-talet infördes det ett överskottsmål i Sverige, för att ta hänsyn till kommande generationer. Men vid en utvärdering ser man att dessa mål inte alls har nåtts.

– Vid nästa lågkonjunktur kom­mer vi inte ha så goda möjligheter att stimulera ekonomin med hjälp av statsfinanserna om överskottsmålet ska nås, säger Cecilia Hermansson. Och dessutom finns det inte så goda möjligheter att få fart på ekonomin med räntesänkningar, för ränteläget kommer vara ovanligt lågt i utgångs­läget.

Anette Norling

Ur Ackordscentralen Nyheter nr 4 2017