Efter några tuffa år börjar det se ljusare ut på den svenska fastighetsmarknaden. Faran är dock inte över, påpekar Cecilia Hermansson, KTH-forskare inom fastighetsekonomi och finans.
Hon är kanske mest känd som tidigare prognoschef och chefekonom på Swedbank år 1999–2013. Två år senare disputerade Cecilia Hermansson vid Kungliga Tekniska högskolan, KTH.
Efter några år som gästforskare är hon nu sedan 2018 anställd på KTH som forskare inom fastighetsekonomi och finans. Hon har även en docentur i företagsekonomi och studerar på nära håll hur fastighetsmarknaden utvecklas.
– Det är en marknad som består av många delar, från bostäder till kontor och andra kommersiella lokaler. Efter pandemi, lågkonjunktur och konkurser finns det nu en viss ljusning i branschen, säger Cecilia Hermansson.
Ett skäl är att räntorna har sänkts och att räntekurvan ser mer stabil ut. Hushållens konsumtion har börjat ta fart, vilket bland annat påverkar handeln. Samtidigt finns det fortfarande ett antal orosmoln. Även om inflationen har tryckts ned så väntas driftskostnader och hyror stiga. Dessutom finns det en hel del kontors- och affärslokaler som gapar tomma.
– I Storbritannien har det försvunnit väldigt mycket cityhandel de senaste åren. Sverige brukar ofta få en liknande utveckling som britterna, åtminstone på några års sikt. Redan i dag ser vi att våra stadskärnor utmanas, konstaterar Cecilia Hermansson.
Nytt konsumtionsmönster
Hon följer noga vad som händer även inom handeln. Sedan tio år är hon styrelseledamot i det utredningsinstitut som handeln står bakom, HUI Research. Utöver det är hon sedan 2019 ledamot och numera ordförande i Handelns ekonomiska råd.
– Galleriorna runt om i landet har återhämtat sig väl och står sig i många fall bättre än före pandemin. Många konsumenter söker sig till lågprishandel och handelsplatser utanför stadskärnorna, eller satsar på e-handel.
– Däremot har vi sett ett antal konkurser som är kopplade till handel i stadskärnor. Det gäller framför allt ute i landet, men även i Stockholms innerstad finns det tomma lokaler, säger Cecilia Hermansson.
Eftersom människors konsumtionsmönster har förändrats finns det ingen enkel vändning i sikte. Det troliga är i stället att många fastighetsägare behöver hitta nya lösningar för sina bestånd.
– Vi ser redan fler tandläkare och bowlinghallar i gatuplanen, vid sidan av optiker, kaféer och restauranger. Jag tror att det krävs en samverkan mellan fastighetsägarna och kommunerna, till exempel kring attraktivitet och trafikflöden, för att förbättra förutsättningarna för cityhandeln.
Bantar kontoren
Tomma kontorslokaler är inte sällan en följd av att distansarbetet tog fart i samband med pandemin. I vissa områden runtom i landet är andelen vakanser ganska hög. Det i sin tur påverkar också handeln och tjänstesektorn. Den som jobbar hemma flera dagar i veckan väljer kanske snarare kemtvätten på hemmaplan än den som ligger nära kontoret. I Stockholmsområdet har både myndigheter som Skatteverket och företag som Ericsson, Telia och Klarna valt att minska sina kontorsytor. Som exempel har revisions- och konsultföretaget Ernst & Young skurit ned sin yta med 50 procent. Överlag finns en ökad efterfrågan på mindre och mer flexibla kontorslokaler.
– Att fylla kontor som blir tomma i Stockholms innerstad kommer nog att gå bra, men det kan vara svårare att hitta nya hyresgäster i till exempel Kista. Känslan av trygghet och otrygghet påverkar också lokaliseringsbesluten, påpekar Cecilia Hermansson.
Främja kreativitet
Många arbetsgivare har fortsatt med en relativt liberal inställning till hybridarbete och tillåter att medarbetarna jobbar utanför kontoret någon eller några dagar per vecka. Andra går i motsatt riktning och inför striktare närvarokrav. För arbetsgivaren kan det bli en svår balansgång. En av drivkrafterna kan vara att bygga en tydligare företagskultur, där kollegor lättare delar med sig av sina kunskaper och spontant kan lösa problem eller bidra till innovationer vid kaffemaskinen.
Samtidigt finns det forskning som visar att krav på ”RTO” (Return To Office) ofta leder till lägre medarbetarnöjdhet. När arbetsvillkoren ses som försämrade uppstår risk för att produktiviteten i stället sjunker. Vissa arbetsgivare försöker locka tillbaka personalen genom att göra kontoren så attraktiva som möjligt. Det inrättas coworking-arbetsplatser, sociala lobbyytor och tjusiga konferensrum; allt för att främja samarbete, nätverkande och kreativitet.
– I Sverige verkar många numera tillbringa kanske tre dagar på kontoret och två dagar hemma. I ett av våra forskningsprojekt på KTH tittar vi närmare på hur det påverkar rörelsemönster i staden, säger Cecilia Hermansson.
Sänkta hållbarhetskrav
Under åren 2021–2023 var hon knuten till den tvärvetenskapliga expertmyndigheten Klimatpolitiska rådet, både som vice ordförande och som ordförande. Hennes intresse för klimatfrågor omfattar även utvecklingen i fastighetsbranschen.
– En del av de politiska omställningskrav som tidigare fanns har den senaste tiden dragits tillbaka, både på nationell nivå och på EU-nivå. Det innebär att bolagen själva i högre grad måste bedöma hur de vill arbeta med hållbarhet. Vissa företag fortsätter att se konkurrensfördelar och jobbar hårt med till exempel energifrågor, medan andra kanske tycker att en börda nu har lättat. Riktningen ligger fast, men omställningen kommer nu tyvärr att ta längre tid, säger Cecilia Hermansson.
•••
Fakta/konkurser i fastighetsbolag
Under september och oktober i år har antalet konkurser i fastighetsbolag börjat minska jämfört med samma tid i fjol. Det visar statistik från kreditupplysningsföretaget Creditsafe. Under perioden januari–oktober 2025 uppgick antalet konkurser i fastighetsbolag till 268. Motsvarande siffra för 2024 var 284 och för 2023 var den 153.
•••
Ur Ackordscentralen Nyheter nr 4 2025
Text: Lena Lidberg
Bild: Elisabeth Ohlson
